不動産の売却・購入・賃貸とアスベスト調査

調査の有無が価格に影響する理由

国土交通省のQ&Aによると、不動産取引では、アスベスト含有建材がある場合、その除去費用分が資産価値から減額されます。調査がされておらず存在が分からない場合は、建設年代などから「あり」として厳しく減額されるか、買い手が環境デュー・ディリジェンスの一環として専門家に調査を依頼し、減額交渉をしてくることが一般的になっているとされています。

情報が不十分なときは、買い手は「最悪のシナリオ」で対策費を見積もるため、売り手が望むより大きな減額になりやすいとも説明されています。一方で、きちんとした調査・改修の記録と計画は、不当な減額交渉に対抗する材料になります。

取引で調査結果が必要になる4つの場面

• 不動産鑑定評価：鑑定評価で確認する事項に「アスベスト等の有害物質」が含まれています。
• 投資用不動産や企業買収のデュー・ディリジェンス：建物環境のリスク評価の項目として、アスベスト含有建材の有無を示す必要があります。
• 売買などの際の重要事項説明（宅地建物取引業法）：アスベスト調査の結果がある場合は、その内容を説明する必要があります。
• 住宅性能表示（既存住宅）：空気環境の項目で、アスベスト含有建材の有無を示す必要があります。

建物を貸している所有者が対応すること

同じQ&Aは、建物を長く貸し続ける所有者が維持管理で対応すべき事項として、資産除去債務の評価（企業会計基準）、建築基準法の定期調査報告、民法717条の土地工作物責任、石綿障害予防規則による共用スペースの飛散防止対策を挙げています。二つ以上のテナントが入ったビルの共用スペースにある石綿への対策は、建物所有者の義務になります。

テナントが入ったまま除去工事をする場合は、テナントへのばく露のリスクが非常に高くなるため、専門家に十分相談するよう注意されています。

以前の調査結果を使うときの注意

国土交通省のQ&Aは、日常の維持管理の中で行った調査の結果は、解体時の事前調査に活用できるとしています。ただし、2008年2月6日の厚生労働省通達で、それまで主な対象だったクロシドライト、アモサイト、クリソタイルの3種に加え、トレモライト、アクチノライト、アンソフィライトを含む6種の調査が徹底されました。それ以前に3種だけを対象にした分析で「含有なし」とされた材料は、残りの3種の追加分析が必要になります。

売却・賃貸の前に集める資料

1. 1竣工図、特記仕様書、仕上表など、使われた材料が分かる図面
2. 2改修・模様替えの履歴と、そのときの見積書・報告書
3. 3過去の調査報告書と分析結果（調査日、範囲、試料ID、分析した石綿の種類）
4. 4吹付け材がある場合は、除去・封じ込め・囲い込みの対策履歴と劣化状況の記録
5. 5テナントや管理会社への説明の記録